第八章　土地增值稅法

土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）。

第一節(jié)　土地增值稅基本原理

第二節(jié)　納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。

第三節(jié)　征稅范圍

一、征稅范圍

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：

（一）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

這里所說的“國有土地”，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

（二）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

這里所說的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說的“附著物”，是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

二、征稅范圍的界定

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。在實際工作中，我們可以通過以下幾條標(biāo)準(zhǔn)來判定：

（一）土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅

（二）土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅

（三）土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅

三、若干具體情況的判定

（一）以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的

（二）以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

（三）房地產(chǎn)的出租

（四）房地產(chǎn)的抵押

（五）房地產(chǎn)的交換

（六）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營

（七）合作建房

（八）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

（九）房地產(chǎn)的代建房行為

（十）房地產(chǎn)的重新評估

第四節(jié)　稅率

土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上述所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。超率累進(jìn)稅率見表8-1。

表8-1 土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表

第五節(jié)　應(yīng)稅收入與扣除項目

一、應(yīng)稅收入的確定

二、扣除項目的確定

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目包括如下幾項：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

1.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。

2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

需要明確的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的5‰（貼花）允許在此扣除。

（五）其他扣除項目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。在此，應(yīng)特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。這樣規(guī)定，目的是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為，保護(hù)正常開發(fā)投資者的積極性。

（六）舊房及建筑物的評估價格

舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

此外，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

第六節(jié)　應(yīng)納稅額的計算

一、增值額的確定

二、應(yīng)納稅額的計算方法

第七節(jié)　稅收優(yōu)惠

一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

二、國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

三、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

第八節(jié)　征收管理

　　一、土地增值稅的征收管理

二、土地增值稅的納稅地點

三、納稅申報

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其它情況。

（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（四）土地增值稅的扣除項目

（五）土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

（六）土地增值稅清算項目的審核鑒證

（七）土地增值稅的核定征收

（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理