考點二：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

一、成本計量模式

企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

1.采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

2.采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量：按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進行后續(xù)計量，按期（月）攤銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

二、公允價值計量模式

1.企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用公允價值模式的條件：

（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

2.會計處理

采用公允價值模式后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

貸：公允價值變動損益

或作相反分錄。

三、計量模式的變更

同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）。

已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

【例題1·單選題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式。2009年1月31日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬元，預(yù)計使用年限為5年，預(yù)計凈殘值為18萬元。采用年數(shù)總和法計提折舊。2010年應(yīng)該計提的折舊額為（?。┤f元。

A.72 B.50.4 C.67.2 D.68.6

『正確答案』D

『答案解析』2010年折舊=（270－18）×5/15×1/12+（270－18）×4/15×11/12=68.6（萬元）

【例題2·多選題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。2009年1月1日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的購買價格490萬元，發(fā)生相關(guān)稅費20萬元， 用銀行存款支付。建筑物預(yù)計使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為10萬元，采用直線法計提折舊。2009年12月31日，該建筑物的公允價值為560萬元。不考慮其他因素，下列表述中，正確的有（　）

A.2009年該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)計提折舊22.92萬元

B.2009年該項投資性房地產(chǎn)減少當(dāng)期營業(yè)利潤70萬元

C.2009年該項投資性房地產(chǎn)增加當(dāng)期營業(yè)利潤50萬元

D.2009年末該項投資性房地產(chǎn)的列報價值為560萬元

E.2010年該項投資性房地產(chǎn)可以變更為成本模式計量

『正確答案』CD

【例題3·計算題】20×7年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。20×9年2月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值模式條件，甲公司決定采用公允價值模式對該寫字樓進行后續(xù)計量。20×9年2月1日，該寫字樓的原價為9 000萬元，已計提折舊270萬元，賬面價值為8 730萬元，公允價值為9 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲企業(yè)無其他的投資性房地產(chǎn)。

『正確答案』

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——成本 95 000 000

投資性房地產(chǎn)累計折舊 2 700 000

貸：投資性房地產(chǎn) 90 000 000

利潤分配——未分配利潤 6 930 000

盈余公積 770 000